AML a pośrednicy nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest bardzo popularne, ale transakcje nie zawsze są realizowane z wykorzystaniem środków finansowych pochodzących z legalnego źródła. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może nieświadomie uczestniczyć w procederze prania pieniędzy pochodzących z przestępstwa. Ponieważ kontaktuje się on z obiema stronami transakcji, to w niektórych przypadkach może on zidentyfikować ryzyko.

Celem ustawy AML jest wyeliminowanie zjawiska prania brudnych pieniędzy, czyli wprowadzania do legalnego obrotu środków finansowych pochodzących z przestępstw i nielegalnych źródeł lub przeznaczonych na finansowanie nielegalnej działalności.

Co to jest ustawa AML?

Ustawą AML od angielskiego określenia Anti-Money Laundering określa się Ustawę z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Ustawa ta wdraża do polskiego porządku prawnego regulacje wymagane przez Unię Europejską.

Ustawa ta nie jest nowością w polskim systemie prawnym. Podobne regulacje zostały wprowadzone już w czerwcu 2001 roku ustawą z dnia 16 listopada 2002 roku. Nowe regulacje rozszerzają zakres niektórych obowiązków i wprowadzają nowe wymogi.

Ustawa AML określa m.in.:

• zasady i tryb przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,
• warunki wykonywania działalności gospodarczej przez niektóre instytucje obowiązane,
• podmioty i organy działające w ramach systemu bezpieczeństwa finansowego oraz ich prawa i obowiązki.

Niektóre zapisy ustawy istotne z punktu widzenia pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy na co dzień mają do czynienia z transakcjami na wysokie kwoty.

Do czego zobowiązuje ustawa AML?

Pośrednik to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W myśl ustawy AML jest on instytucją obowiązaną, czyli podmiotem zobowiązanym do stosowania określonych środków i narzędzi, których celem jest przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.

Oprócz agentów nieruchomości do grona takich podmiotów należą między innymi: banki, instytucje kredytowe, instytucje finansowe, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, instytucje płatnicze, firmy inwestycyjne itp.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami automatycznie staje się instytucją obowiązaną, nie jest konieczna żadna dodatkowa rejestracja. Do zadań instytucji obowiązanych w tym do pośredników w obrocie nieruchomościami należy m.in.:

• rozpoznanie i ocena ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu związanego ze stosunkami gospodarczymi zawieranymi z klientami,
• informowanie Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF) o podejrzeniu popełnienia przestępstwa prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu,
• przekazywanie GIIF informacji o tzw. transakcjach ponadprogowych.

Konsekwencje niestosowania ustawy

Ustawa AMP przewiduje kary administracyjne, w tym kary pieniężne do 1 mln euro oraz inne sankcje karne. Pośrednikowi, który nie będzie stosował przepisów ustawy o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu grozi kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat. Dodatkowo kodeks karny przewiduje możliwość pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności za współudział w przestępstwie prania brudnych pieniędzy.

Obowiązki pośrednika

Zgodnie z ustawą pośrednik, jako instytucja obowiązana powinien wyznaczyć określone osoby odpowiedzialne za wdrożenie założeń ustawy i ich realizację. W przypadku większych podmiotów zarząd lub organ zarządzający powinien wyznaczyć spośród swoich członków osobę odpowiedzialną za wdrożenie w firmie działań zgodnych z przepisami prawa. Należy również wyznaczyć pracownika odpowiedzialnego za zapewnienie zgodności działań prowadzonych w firmie z zapisami ustawy. Powinien być to pracownik zajmujący kierownicze stanowisko.

W przypadku pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą, wszystkie te obowiązki spoczywają na przedsiębiorcy.

Podstawowym zadaniem pośrednika wynikającym z Ustawy AML jest identyfikacja zagrożeń oraz ocena ryzyka związanego z praniem brudnych pieniędzy. W tym celu konieczne jest przygotowanie oceny ryzyka. Może być ona sporządzona w formie papierowej lub elektronicznej, musi być aktualizowana nie rzadziej niż co dwa lata i na żądanie musi być przedstawiona GIIF.

Pośrednik musi przygotować i wprowadzić w życie wewnętrzną procedurę w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Musi ona określać czynności, które w trakcje codziennych czynności zawodowych będą realizowane w celu ograniczenia ryzyka określonego w ustawie. Procedura musi też opisywać działania, jakie każdorazowo zostaną podjęte przez pośrednika (lub jego pracownika) w sytuacji, gdy rozpozna on, zidentyfikuje i oceni powstałe ryzyko.

W procedurze muszą też zostać zawarte reguły postępowania z uzyskanymi informacjami oraz zasady przechowywania dokumentów, a nawet sposób, w jaki pracownikom pośrednika będzie przekazywana wiedza na temat obowiązujących przepisów ustawy. Pośrednik musi mieć wiedzę o obowiązujących przepisach i musi przekazać ją swoim pracownikom.

Środki bezpieczeństwa stosowane przez pośrednika

Głównym zadaniem pośrednika wynikającym z przepisów ustawy AML jest powiadomienie Generalnego Inspektora Informacji Finansowej o każdym podejrzeniu popełnienie przestępstwa prania pieniędzy. Wymagane jest rejestrowanie każdej nietypowej transakcji, wobec której pośrednik lub jego pracownik mają podejrzenia, że może być ona związana z próbą popełnienia przestępstwa.

Transakcję taką należy zgłaszać natychmiast, a nie już po jej zrealizowaniu. Oznacza to, że zgłoszenie musi być zrobione już na etapie przygotowania transakcji, negocjacji jej warunków lub złożenia oferty. W tym przypadku obowiązująca ustawa różni się od wcześniejszych regulacji, które wymagały zgłoszenia transakcji po fakcie.

Pośrednik nie musi mieć pewności, czy transakcja faktycznie ma związek z przestępstwem, istotne są jedynie podejrzenia, które później będą weryfikowane przez odpowiednie służby. W przypadku błędnego rozpoznania dokonanego przez przedsiębiorcę nie grożą mu żadne konsekwencje. Poważne skutki może mieć za to brak odpowiedniego zgłoszenia.

W celu zapewnienia bezpieczeństwa samemu pośrednikowi, jak i jego pracownikom, od których również jest wymagane zgłaszanie wszelkich podejrzanych transakcji, przedsiębiorca musi mieć opracowaną i wdrożoną procedurę anonimowego zgłaszania rzeczywistych lub potencjalnych naruszeń prawa.

Procedura zwana whistle blowing musi określać osobę odpowiedzialną za odbieranie zgłoszeń, sposób ich przekazywania, zakres ochrony pracowania, sposób ochrony jego danych osobowych oraz czynności, które mają być wykonane po wpłynięciu zgłoszenia. Należy przy tym pamiętać, że ochronie podlegają również dane osoby podejrzewanej o podjęcie próby dokonania przestępstwa.