Oszustwo na wynajmie mieszkania – jak odzyskać zaliczkę?

Oszustwo na wynajmie mieszkania – zaliczka, fałszywe ogłoszenie, brak lokalu – najważniejsze informacje

Typowy schemat polega na zamieszczeniu atrakcyjnej oferty mieszkania, przedstawieniu zdjęć i danych mających uwiarygodnić wynajmującego, a następnie zażądaniu szybkiej wpłaty. Pieniądze mogą być określane jako zaliczka, kaucja, opłata rezerwacyjna, pierwszy czynsz albo zabezpieczenie rezerwacji.

Po przelewie kontakt się urywa, ogłoszenie znika, pod wskazanym adresem nie ma oferowanego lokalu albo okazuje się, że mieszkanie istnieje, lecz należy do innej osoby i nigdy nie było oferowane przez właściciela do najmu.

Dla osoby, która straciła pieniądze, nazwa wpłaty ma drugorzędne znaczenie przy ocenie karnej. Najważniejsze jest to, dlaczego doszło do przelewu i czy wpłacający został świadomie wprowadzony w błąd.

Kiedy taki problem pojawia się w praktyce?

O podejrzeniu oszustwa mogą świadczyć zwłaszcza sytuacje, w których:

• mieszkanie przedstawione w ogłoszeniu nie istnieje albo znajduje się pod innym adresem;
• zdjęcia zostały skopiowane z cudzej oferty;
• ogłoszeniodawca podszywa się pod właściciela, pośrednika lub obecnego najemcę;
• sprawca przesyła cudzy albo sfałszowany dokument w celu uwiarygodnienia oferty;
• żąda wpłaty przed obejrzeniem mieszkania i wywiera presję, twierdząc, że jest wielu innych zainteresowanych;
• po otrzymaniu pieniędzy usuwa profil, blokuje kontakt albo przedstawia kolejne preteksty do następnych wpłat;
• pod tym samym numerem telefonu, rachunkiem bankowym, adresem e-mail lub profilem pojawiają się inne fikcyjne oferty.

Nie trzeba czekać, aż samodzielnie ustalisz prawdziwe dane sprawcy. Numer rachunku, telefon, adres e-mail, identyfikator profilu czy dane użyte przy płatności mogą być istotnymi punktami wyjścia dla organów ścigania.

Od czego zależy ocena prawna?

Najważniejsze jest rozróżnienie oszustwa od zwykłego sporu wynikającego z niewykonanej umowy. Jeżeli właściciel rzeczywiście chciał wynająć lokal, miał prawo nim dysponować, lecz później z przyczyn niezwiązanych z pierwotnym zamiarem nie wykonał umowy, samo nieoddanie zaliczki nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności z art. 286 Kodeksu karnego.

Inaczej wygląda sprawa, gdy już przy pobieraniu pieniędzy osoba oferująca lokal wiedziała, że mieszkanie nie istnieje, nie jest jej własnością, nie może go wynająć albo w ogóle nie zamierza udostępnić go wpłacającemu. W takim przypadku fałszywe informacje mogą służyć właśnie doprowadzeniu pokrzywdzonego do przelewu.

Podstawa prawna i kwalifikacja sprawy

Przepisy, które najczęściej mają znaczenie

Podstawowym przepisem jest art. 286 § 1 Kodeksu karnego. Odpowiada za oszustwo ten, kto w celu osiągnięcia korzyści majątkowej doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez wprowadzenie jej w błąd, wyzyskanie błędu albo wykorzystanie niezdolności do należytego pojmowania działania.

W przypadku fikcyjnego najmu niekorzystnym rozporządzeniem mieniem jest najczęściej przekazanie zaliczki, kaucji albo innej opłaty. Wprowadzenie w błąd może dotyczyć między innymi istnienia mieszkania, prawa do jego wynajęcia, tożsamości wynajmującego, zamiaru zawarcia umowy albo warunków przekazania lokalu.

Oszustwo z art. 286 § 1 jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat. W wypadku mniejszej wagi art. 286 § 3 przewiduje grzywnę, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do 2 lat. Niewielka wysokość zaliczki nie powoduje automatycznie, że zachowanie staje się wykroczeniem – oszustwo z art. 286 nie jest uzależnione od takiego progu wartości jak niektóre czyny przeciwko mieniu.

Jeżeli sprawca posługuje się sfałszowanymi dokumentami, cudzą tożsamością albo popełnia również inne czyny zabronione, możliwa jest dodatkowa kwalifikacja prawna. Nie ma jednak potrzeby samodzielnego wskazywania wszystkich artykułów w zawiadomieniu. Pokrzywdzony powinien przede wszystkim dokładnie opisać zdarzenie i przekazać dowody.

Szersze omówienie możliwości odzyskiwania środków po wyłudzeniu pieniędzy może być pomocne, gdy poza postępowaniem karnym trzeba rozważyć również inne sposoby dochodzenia należności.

Co organ musi ustalić?

Policja i prokurator powinni ustalić nie tylko, że pieniądze zostały przelane i nie doszło do najmu. Znaczenie mają przede wszystkim:

• treść ogłoszenia i informacje przekazywane przed wpłatą;
• to, czy oferowany lokal rzeczywiście istniał i kto miał prawo nim dysponować;
• czy osoba przyjmująca pieniądze zamierzała rzeczywiście wykonać uzgodnioną usługę;
• kiedy i w jaki sposób doszło do wpłaty;
• kto kontrolował profil, numer telefonu, pocztę elektroniczną i rachunek używany do przyjmowania środków;
• dokąd pieniądze zostały następnie przekazane;
• czy istnieją inni pokrzywdzeni poszkodowani według podobnego schematu.

Szczególnie ważny jest zamiar istniejący w chwili doprowadzania pokrzywdzonego do zapłaty. Późniejsze zniknięcie ogłoszeniodawcy jest ważnym dowodem pośrednim, lecz ocenia się je łącznie z całym przebiegiem transakcji.

Jakie konsekwencje grożą w praktyce?

Kara, obowiązek naprawienia szkody i koszty

W typowym przypadku sprawcy oszustwa z art. 286 § 1 Kodeksu karnego grozi od 6 miesięcy do 8 lat pozbawienia wolności. O konkretnej reakcji karnej decyduje sąd, biorąc pod uwagę między innymi wysokość szkody, sposób działania, liczbę pokrzywdzonych, wcześniejszą karalność oraz zachowanie sprawcy po przestępstwie.

Dla pokrzywdzonego szczególnie ważny jest art. 46 Kodeksu karnego. W razie skazania sąd może orzec obowiązek naprawienia szkody, a na wniosek pokrzywdzonego lub innej osoby uprawnionej co do zasady taki obowiązek orzeka. W przypadku oszustwa na najmie chodzi najczęściej o zwrot utraconej zaliczki, kaucji albo innych kwot pozostających w związku z przestępstwem.

Zgodnie z art. 49a § 1 Kodeksu postępowania karnego wniosek dotyczący naprawienia szkody można złożyć aż do zamknięcia przewodu sądowego na rozprawie głównej. Nie ma jednak powodu, aby odkładać to do ostatniej chwili – żądanie zwrotu konkretnej kwoty można zgłosić już na wcześniejszym etapie sprawy.

Jeżeli orzeczony obowiązek nie obejmie całej szkody albo należność nie zostanie w pełni zaspokojona, przepisy nie wyłączają dochodzenia pozostałej części roszczenia na drodze cywilnej.

Samo zawiadomienie Policji lub prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa nie wymaga uiszczenia opłaty. Osobne koszty mogą natomiast pojawić się przy korzystaniu z pełnomocnika lub wszczynaniu odrębnego postępowania cywilnego.

Skutki poboczne skazania

Prawomocne skazanie za oszustwo co do zasady jest ujawniane w Krajowym Rejestrze Karnym do czasu zatarcia skazania. Może mieć znaczenie dla zatrudnienia lub wykonywania określonych funkcji, jeżeli wymagane jest zaświadczenie o niekaralności.

Oszustwo dotyczące najmu nie powoduje natomiast samo przez się utraty prawa jazdy ani automatycznych skutków w sprawach rodzinnych. Takie następstwa mogłyby pojawić się wyłącznie wtedy, gdy wynikałyby z innych okoliczności lub innych czynów objętych postępowaniem.

Co zrobić po oszustwie i po otrzymaniu pisma z Policji lub prokuratury?

Jeżeli pieniądze zostały już wysłane, najlepiej działać równolegle na kilku płaszczyznach. Nie warto czekać na odpowiedź oszusta ani na zakończenie reklamacji w portalu ogłoszeniowym.

Po pierwsze – skontaktuj się niezwłocznie z bankiem lub operatorem płatności. Przekaż informację, że transakcja została dokonana w związku z podejrzeniem oszustwa i zapytaj o możliwość uruchomienia procedury fraudowej, próby odwołania przelewu albo zakwestionowania płatności, jeżeli dana metoda płatności na to pozwala. Sam fakt oszustwa nie oznacza automatycznie, że bank zwróci autoryzowany przez klienta przelew. Znaczenie ma sposób dokonania i autoryzacji transakcji oraz to, czy środki są jeszcze możliwe do odzyskania.

Po drugie – złóż zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Można zrobić to w jednostce Policji albo w prokuraturze. Zawiadomienie może być pisemne lub złożone ustnie do protokołu. Nie musisz znać prawdziwego nazwiska sprawcy ani samodzielnie ustalać kwalifikacji prawnej.

Warto podać w zawiadomieniu przede wszystkim:

• adres i treść ogłoszenia oraz identyfikator oferty, jeżeli jest dostępny;
• datę pierwszego kontaktu i chronologiczny opis rozmów;
• kwotę oraz datę wpłaty;
• numer rachunku, dane odbiorcy przelewu lub identyfikator płatności;
• numer telefonu, adres e-mail, nazwę profilu i inne dane używane przez ogłoszeniodawcę;
• adres rzekomo wynajmowanego mieszkania;
• informację, kiedy pojawiły się pierwsze sygnały świadczące o oszustwie;
• wysokość poniesionej szkody i żądanie jej naprawienia.

Na wniosek pokrzywdzonego składającego zawiadomienie powinno zostać wydane potwierdzenie jego złożenia. Warto zachować również sygnaturę sprawy i dane jednostki prowadzącej postępowanie.

Jakie dowody zabezpieczyć?

Nie ograniczaj się do jednego zrzutu ekranu. Przy fałszywym ogłoszeniu ważny jest cały cyfrowy ślad pozostawiony przez sprawcę.

Nie przerabiaj zrzutów ekranu i nie kasuj oryginalnych wiadomości. Jeżeli komunikator pozwala pobrać historię rozmowy albo pliki w oryginalnej postaci, zachowaj również tę wersję.

Sam numer rachunku bankowego nie przesądza jeszcze, kto jest sprawcą. Konto mogło należeć do osoby bezpośrednio zaangażowanej w oszustwo, pośrednika albo osoby, której rachunek został wykorzystany. Ustalenie przepływu pieniędzy i roli poszczególnych osób należy do organów prowadzących sprawę.

Kiedy składać wyjaśnienia, wniosek albo zażalenie?

Jako pokrzywdzony możesz składać wnioski dowodowe już w postępowaniu przygotowawczym. Jeżeli po zawiadomieniu znajdziesz inne ogłoszenia tego samego sprawcy, odnajdziesz kolejnych poszkodowanych albo otrzymasz nowe wiadomości, przekaż te materiały prowadzącemu postępowanie, powołując się na sygnaturę.

Gdy Policja lub prokurator wezwie Cię na przesłuchanie w charakterze świadka lub pokrzywdzonego, przygotuj chronologię zdarzeń oraz dokumenty. Szczególnie pomocne jest wskazanie, jakie informacje przekonały Cię do dokonania wpłaty.

Jeżeli otrzymasz postanowienie o odmowie wszczęcia albo o umorzeniu postępowania, jako pokrzywdzony masz możliwość wniesienia zażalenia. Termin na zażalenie wynosi co do zasady 7 dni od doręczenia postanowienia. Trzeba kierować się pouczeniem dołączonym do otrzymanej decyzji.

W zażaleniu nie wystarczy napisać, że nie zgadzasz się z decyzją. Warto wskazać, które dowody pominięto, jakich danych nie uzyskano, jakie sprzeczności pozostały niewyjaśnione albo dlaczego zebrane materiały mogą wskazywać na oszukańczy zamiar istniejący już w chwili przyjęcia pieniędzy.

Jeżeli osoba, która złożyła zawiadomienie, nie zostanie w ciągu 6 tygodni powiadomiona o wszczęciu albo odmowie wszczęcia postępowania przygotowawczego, art. 306 § 3 Kodeksu postępowania karnego przewiduje możliwość wniesienia zażalenia na bezczynność do właściwego prokuratora nadrzędnego albo prokuratora sprawującego nadzór nad organem, któremu złożono zawiadomienie.

W przypadku wielu poszkodowanych przez tę samą osobę warto przekazać organom informacje pozwalające powiązać poszczególne zdarzenia. Odrębną kwestią jest możliwość wspólnego dochodzenia roszczeń cywilnych – w odpowiednich okolicznościach znaczenie może mieć także pozew zbiorowy za oszustwo internetowe, jednak taki tryb ma własne warunki i nie zastępuje zawiadomienia o przestępstwie.

FAQ

Czy można zgłosić oszustwo, jeżeli straciłem tylko kilkaset złotych?

Tak. Przy oszustwie z art. 286 Kodeksu karnego nie ma zasady, zgodnie z którą niewielka kwota automatycznie zmienia czyn w wykroczenie. Wartość szkody może wpływać na ocenę stopnia społecznej szkodliwości, wymiar kary oraz ewentualne uznanie czynu za wypadek mniejszej wagi, ale nie wyklucza zgłoszenia sprawy.

Czy bank musi zwrócić zaliczkę przelaną oszustowi?

Nie można zakładać automatycznego zwrotu. Jeżeli właściciel rachunku sam zatwierdził przelew, fakt, że zrobił to pod wpływem oszustwa, nie przesądza jeszcze o obowiązku zwrotu przez bank. Trzeba jednak zgłosić sprawę natychmiast, ponieważ bank lub operator płatności może uruchomić procedurę dotyczącą oszustwa, podjąć próbę odzyskania transferu albo wskazać możliwość reklamacji właściwą dla konkretnej metody płatności.

Ogłoszenie zostało usunięte. Czy nadal warto zgłaszać sprawę?

Tak. Usunięcie oferty nie usuwa automatycznie wszystkich danych związanych z kontem, płatnością czy komunikacją. Przekaż Policji to, co zachowałeś: link, zrzuty ekranu, identyfikator oferty, wiadomości, potwierdzenie przelewu i dane profilu. Organy mogą zwracać się do administratora serwisu o informacje pozostające w jego posiadaniu.

Czy właściciel rachunku bankowego zawsze jest oszustem?

Nie. Rachunek może należeć do sprawcy, współdziałającej z nim osoby albo osoby, której konto zostało wykorzystane. Dlatego nie powinno się wyciągać wniosków wyłącznie na podstawie danych odbiorcy przelewu. Konieczne może być prześledzenie dalszego przepływu środków i ustalenie, kto faktycznie kontrolował rachunek oraz fałszywe ogłoszenie.

Czy mogę pozwać oszusta, jeżeli nie znam jego prawdziwych danych?

Do skutecznego prowadzenia typowego procesu cywilnego trzeba wskazać pozwanego. Jeżeli znasz wyłącznie fikcyjne nazwisko, profil i numer rachunku, pierwszym praktycznym krokiem jest zwykle postępowanie karne, w którym organy mogą ustalać dane użytkownika konta, rachunku i środków komunikacji. Po ustaleniu właściwej osoby można ocenić, czy oprócz żądania naprawienia szkody w sprawie karnej celowe jest również dochodzenie roszczeń cywilnych.

Czy samo nieoddanie zaliczki oznacza oszustwo?

Nie. Jeżeli strony rzeczywiście zawarły umowę z zamiarem jej wykonania, a problem pojawił się dopiero później, sprawa może mieć przede wszystkim charakter cywilny. O oszustwie świadczy dopiero ustalenie, że sprawca w celu osiągnięcia korzyści majątkowej wprowadził pokrzywdzonego w błąd i dzięki temu doprowadził go do niekorzystnego rozporządzenia pieniędzmi.

Podsumowanie

Po wpłaceniu pieniędzy za fikcyjny najem liczy się przede wszystkim szybkie zabezpieczenie materiału dowodowego i próba zatrzymania przepływu środków. Skontaktuj się z bankiem lub operatorem płatności, zachowaj pełną dokumentację oferty i rozmów, a następnie złóż zawiadomienie na Policji albo w prokuraturze.

W postępowaniu karnym skoncentruj się nie tylko na fakcie, że mieszkania nie otrzymałeś. Największe znaczenie ma wykazanie, jakie fałszywe informacje skłoniły Cię do wpłaty i jakie okoliczności świadczą o tym, że ogłoszeniodawca od początku nie zamierzał wykonać uzgodnionego najmu. Pamiętaj również o żądaniu naprawienia szkody oraz terminie na zaskarżenie odmowy wszczęcia lub umorzenia sprawy.

Źródła

• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, w szczególności art. 46 i art. 286, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 383 ze zm.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego, w szczególności art. 49a, art. 304b, art. 306 i art. 460, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 490 ze zm.
• Centralne Biuro Zwalczania Cyberprzestępczości, informacje dla osób zgłaszających cyberoszustwo – zasady zabezpieczania danych o płatności i korespondencji.